Vastgoed in 2022 : wat staat er jou te wachten?

Blog

Wie vanaf 2022 een huis bouwt, (ver)koopt  of renoveert, mag zich verwachten aan enkele nieuwigheden. Wij zetten de voornaamste veranderingen voor jou graag even op een rijtje!
 

Verplichte schatting van de bank bij de aankoop van een woning

Wie vanaf 2022 een woonlening wil afsluiten, moet de waarde van zijn nieuwe woning laten schatten. Een bank zal op basis van de schatting meer eigen inbreng kunnen vragen als blijkt dat het aankoopbedrag de reële waarde van het pand zou overschrijden. De maatregel moet ervoor zorgen dat de stijging van de vastgoedprijzen onder controle blijft. Banken zullen hier op een verschillende manier mee omgaan, van schatting op afstand tot statistische modellen en expertbezoeken ter plaatse. Informeer je dus goed bij de bank waar je langs gaat.
 

Lagere (of hogere?) registratierechten

Wie in 2022 vastgoed koopt, zal anders belast worden. De registratietarieven voor de aankoop van een gezinswoning dalen van 6% naar 3%. Koop je ander vastgoed, of val je niet onder de voorwaarden om te genieten van het verlaagd tarief, dan betaal je 12% (in de plaats van de huidige 10%). Wie zijn woning in 2022 “ingrijpend energetisch renoveert”, sloopt en (gedeeltelijk of volledig) herbouwt geniet dan weer van een tarief van 1% registratiebelasting.
 

Buitenlands vastgoed ook belast op basis van kadastraal inkomen

Wie een tweede verblijf in het buitenland heeft, moet zijn buitenlands onroerend goed ook in zijn jaarlijkse belastingaangifte opnemen. Tot op vandaag moet je in de belastingaangifte ofwel de werkelijke huurinkomsten opnemen (bij verhuur van het buitenlands goed) ofwel de ‘fictieve’ brutohuurwaarde (als je het buitenlands goed zelf gebruikt). Vanaf 1 januari verandert de belastbare basis voor onroerende buitenlandse inkomsten. Net zoals voor een Belgische woning zal de eigenaar het buitenlands kadastraal inkomen moeten aangeven. De in het buitenland betaalde belastingen zullen niet langer aftrekbaar zijn. Wordt het pand echter verhuurd aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt wel nog altijd de werkelijke huur belast.

Belangrijk aandachtspunt: het is niet omdat je een buitenlands onroerend goed opneemt in je jaarlijkse aangifte, dat je er effectief op wordt belast. Met populaire vakantielanden heeft België een dubbelbelastingverdrag, waardoor er een vrijstelling geldt. 
 

Strengere regels rond onroerende voorheffing bij nieuwbouw

Eigenaars van nieuwbouw waarvoor de omgevingsvergunning is ingediend vanaf 1 januari 2016, genieten van een vermindering op hun onroerende voorheffing als ze een beperkt E-peil halen. Een E-peil is een score die aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger het gebouw. De E-peilen die in aanmerking komen voor de vermindering van 50% en 100% van de onroerende voorheffing worden vanaf 1 januari 2022 verlaagd naar E20 (voor een halvering van de onroerende voorheffing) en E10 (voor een vrijstelling van onroerende voorheffing). Dit is dus een verstrenging. Deze geldt voor nieuwbouw waarvan de omgevingsvergunning is ingediend vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. De vermindering wordt toegekend gedurende vijf jaar. Dit blijft dus ongewijzigd. Belangrijk om aan te stippen is dat alle toegekende verminderingen toegekend blijven voor de resterende periode. Vanaf 2023 worden de voorwaarden voor het bekomen van verminderingen verder verfijnd. 

Geen nieuwe stookolieketels meer

Wie dit jaar een stookolieketel wil plaatsen of vervangen is eraan voor de moeite. Het gebruik van stookolieketels wordt vanaf 1 januari 2022 strenger gereglementeerd. Zowel in residentiële als niet-residentiële gebouwen waarvoor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen met betrekking tot nieuwbouw of de ingrijpende energetische renovatie wordt aangevraagd vanaf 1 januari 2022, zal het verboden zijn om nog een stookolieketel te plaatsen of te vervangen. Ook in bestaande gebouwen zal het vanaf die datum niet meer mogelijk zijn om een stookolieketel door een andere te vervangen, tenzij er geen aardgasnet in de straat aanwezig is. Met het vervangen van een stookolieketel wordt alleen het vervangen van de volledige installatie bedoeld en niet van bepaalde onderdelen.

 

Enkel ‘nieuwe’ EPC’s bij verkoop

Vanaf 1 januari 2022 zijn bij de verkoop van een woning of appartement enkel nog EPC’s geldig die zijn opgemaakt vanaf 1 januari 2019. De regeling is van toepassing voor alle notariële akten die vanaf 2022 verleden zullen worden. Ook indien het compromis nog in 2021 getekend werd met een EPC van voor 2019, zal er steeds een nieuw EPC opgemaakt moeten worden. Bij de verhuur van woningen blijft een EPC van voor 2019 wel bruikbaar. Het EPC werd in 2019 grondig vernieuwd en kreeg daarbij een label en een nieuwe inhoud. Sinds 2021 zijn aan het EPC ook twee belangrijke financiële voordelen gekoppeld: de EPC-labelpremie en het renteloze renovatiekrediet. Voor die beide voordelen is een EPC opgemaakt vanaf 2019 nodig. Op die manier is de koper steeds correct geïnformeerd met een recent EPC.
 

Renovatiepremies worden eenvoudiger

Het is nog steeds heel moeilijk je weg te vinden in de vele verschillende premies voor renoveren. Vanaf 1 juli 2022 wordt dit een stuk eenvoudiger, dankzij de eengemaakte MijnVerbouwPremie. Via één online loket zal je een premie kunnen aanvragen voor zowel renovatie als energiebesparende maatregelen!
 

Asbestattest

De Vlaamse regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in Vlaamse gebouwen en woningen weg zien. Door asbest in slechte staat op te sporen en te verwijderen wil ze Vlaanderen tegen uiterlijk 2040 asbestveilig maken.

Daarom wordt in de loop van 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen ouder dan bouwjaar 2001. Voor de aanvraag van het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen wordt iets meer tijd voorzien. De voorlopige datum van inwerkingtreding rond de verplichting om over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen te beschikken is 1 mei 2025. Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over een asbestattest beschikken. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders. 

De definitieve datum voor de inwerkingtreding ligt nog niet vast. Er moeten immers eerst voldoende gecertificeerde deskundigen zijn om de attesten op te maken. Daarom wordt de nieuwe informatieplicht pas van kracht  5 maanden na de eerste erkenning van een certificatie-instelling. In het voorjaar van 2022 zal de timing voor de invoering van het asbestattest gekend zijn. 

 

Timing EPC gemeenschappelijke delen bijgestuurd

1 januari 2020 was een belangrijke dag binnen het Vlaamse energiebeleid. Op die datum werd het nieuwe ‘EPC gemene delen’ gelanceerd. Via dit document hoopt de Vlaamse regering de energieprestaties van appartementsgebouwen beter in beeld te brengen. Door de coronacrisis was een bijsturing van het EPC gemeenschappelijke delen noodzakelijk. Begin juli keurde de Vlaamse regering de nieuwe faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goed. De deadline voor gebouwen vanaf 15 appartementen blijft 1 januari 2022. Voor kleinere gebouwen is er uitstel: gebouwen vanaf 5 appartementen (en max. 14) moeten op 1 januari 2023 over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Bij de gebouwen met 4 of minder appartementen is de richtdatum 1 januari 2024. Kortom: 2022 wordt het jaar om voor de gebouwen van 5 tot 14 appartementen een EPC gemeenschappelijke delen te laten opmaken.

 

Heeft u vragen over uw vastgoedproject? Geef ons een gerust een seintje! Onze collega’s helpen u graag verder.

 

Bron: CIB Vlaanderen.